白菜网注册领取体验金大全

GROUP NEWS

集团新闻

PROJECT NEWS

项目动态

INDUSTRY CONCERN

行业关注

文旅地产怎么玩?操作套路全解析,未来存在四大机遇!

? ? ? ?华侨城欢乐谷、长隆世界、冯小刚电影公社、华谊兄弟电影小镇、乌镇、阿那亚……无论是积极寻找转型方向的房企,还是努力拥抱实景的娱乐公司,在文化、旅游、生活方式日益融合,地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代的当下,“文旅地产”正成为一个既有噱头又有看头的概念。    但事实上,行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾,文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产究竟是新风口还是伪需求?又有哪些操作套路?未来还有哪些挑战和机遇?    一、对冲经济周期    文旅地产的历史背景要从三个方面去阐述:一是文娱,二是旅游,三是传统地产。    文娱方面,文娱公司一直饱受固定资产少的苦恼,IP变现渠道也比较有限,地产以远离文化行业的监管以及巨大的潜在商业价值越来越成为了文娱IP变现的新重要渠道。    有海外分析师指出:“迪士尼如果没有地产业务,那它会是一个已经步入老年的传媒集团,但正因为其拥有地产板块,迪士尼正值壮年。”足见地产对于迪士尼的意义非凡。    旅游方面,根据国家旅游数据中心的统计,2017年国内旅游市场高速增长,旅游人数50.01亿人次,比上年同期增长12.8%。国内旅游收入4.57万亿元,上年同期增长15.9%。另有数据显示,中国旅游消费增速已达全球3倍。    同时,旅游市场从单纯的观光游向度假、文化体验游发展。据中国旅游协会公布的分析统计,我国58%的旅行者在计划旅行时,表示更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上,旅途中的片刻时光更能让他们感到快乐与满足。    地产方面,传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战。    根据国家统计局、国家旅游局的数据,房地产的增量开发业务规模在12.9万亿左右,包括商品住宅11万亿、商业地产1.9万亿。而存量管理业务规模则与增量开发不相上下,达到12.3万亿,包括旅游地产5.4万亿、商场运营5.3万亿、长租公寓1万亿、写字楼0.6万亿。    商业地产和旅游地产是目前可见的、最大的两个可匹配原有资金和收入规模的领域。    关于文旅地产的“起风”原因,华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷还提出了一个值得深度思考的点:“地产和文娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业代表,他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用,成为大企业在经历过周期洗礼后的商业模式选择。”    华菁证券在其行业研究报告中解释到:从美国1997年以来的地产与文娱产业增速对比图来看,地产增速极值一般领先文娱行业两到三年,只有在2008-2009年的经济危机期间二者体现出一致性,同步达到冰点,然而在之后的恢复周期中二者又继续恢复增速的对冲关系。地产率先在2010年恢复到阶段高点,而文娱行业的阶段增速高点则出现在2012年。    这也就是说,“文娱+地产”的打法是在经济周期中运用对冲关系构建一个系统风险更小的业务结构。地产开发得到的短周期巨额现金流投入到长期稳定回报的文娱业务中,实现资金在久期上的转换,对于商业模式的长期稳定性也起到至关重要的作用。    当然,这一领域的行业利好还包括“政策友好”。    二、四大模式    早期我国文旅地产开发更偏重“旅”,主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类。或依托山河湖海等自然资源、或依托游艇码头高尔夫等人造资源,以高级星级酒店作为带动点,辅以公寓、别墅等销售型物业。主题单一,盈利模式单一。    而现在的文旅地产开发一个明显趋势是更偏重“文”。主题公园、都市消费型文娱地产开始崛起。这些项目盈利模式丰富,除了地产常见的销售物业收入方向,还有门票收入、餐饮、酒店、周边产品、IP衍生收入等回款周期短的收入方向,同时也提升了周边地产的价值空间。    具体模式解析及案例如下:    模式一:“主题公园”式区域综合开发    主题公园的原型恐怕要追溯到古代希腊罗马时代的集市杂耍,现代主题公园则发源于荷兰,兴盛于美国。而迪士尼是任何讨论主题公园的分析都必须要写的。    主题公园属于重资产业务,前期需要极大的资金投入,后期也需要非常强的资产运营能力。大型主题公园投入轻则上百亿,回报周期动辄长达10年。    自建投资、合资投资和许可经营等三种模式是现在主题公园常见的投资模式。迪士尼通过结合不同类型的投资模式迅速在全球布局,轻重结合也给自己赢得了缓冲空间。    从投资模式来看,迪士尼乐园在美国本土以外的建设和运营,有两种合作模式——“许可经营模式”和“合资模式”。    东京迪士尼乐园采取的是“许可经营模式”。整个东京迪士尼项目基本是由日方投资,权益也大多数掌握在日方手中,项目由华特迪士尼公司将迪士尼的相关知识产权许可给OLC公司,乐园的日常经营由OLC公司负责。华特迪士尼公司每年有一定比例的许可费收入,与项目营业总额挂钩,而不是与经营利润挂钩。  东京迪士尼地图(图片来源:东京迪士尼官网)    中国香港迪士尼乐园、上海迪士尼乐园则采用了“合资”模式。由于主题公园的高投资,长回报周期性质,这种大型的主题公园往往采用政商合营的形式进行。    华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷介绍到,迪士尼海外一般会设置轻重模式双平台。重资产持有平台采用政商合营,吸纳银行、信托等债权基金;轻资产平台收取管理费,优先兑现运营商收益,形成品牌效应,便于快速扩张,被更多股权投资人关注。    从政府角度来看,主题公园的投资类似于基础设施建设,主要利益着眼点不在项目本身盈利能力,而在于由其带来的就业、辐射消费和产业带动。以上海迪士尼为例,根据园区官方对媒体的介绍,245亿的总投资预计将累计带动900亿的消费量。    而当下,中国主题公园包括了三种主要类型:    1.单体投资规模极高的上海迪士尼(55亿美元),北京环球影城(65亿美元)。    2.本土大型单一主题公园:长隆世界、太湖龙之梦,投入也在百亿以上。    3.全国可复制的特色主题公园:华侨城欢乐谷、华强方特乐园、宋城演艺公园、华谊兄弟电影世界等等。    截至2017年底,我国主题公园的总投资额达到3503亿,其中48%为游乐园,17%为文化园,具备一定IP属性的影视基地在最近几年兴起,目前占比为5.4%。    过去几年,主题公园虽然炒的热闹,但由于文娱产业对主题公园行业的渗透力不足,我国主题公园中具备IP属性运营的极少。同时由于缺乏专业运营机构,主题公园的盈利能力普遍偏弱,行业呈现“721”规律,70%的项目亏损,20%勉维持,10%盈利。“一年兴,二年盛,三年衰,四年败”成为常见现象。    由于主题公园的过度投资以及圈地开发地产项目的房地产化趋势日益严重,发改委还曾联合12部委发布了《关于规范主题公园发展的若干意见》,将主题公园划分为特大型、大型和中小型三个等级,并规定新建、扩建时应严格履行相应核准程序。2018年发改委再次发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,要求防范地产债务风险及防止主题公园房地产化。    大浪淘沙,在政策调控、市场洗牌的共同作用下,优质主题公园运营商会逐渐脱颖而出。而运营商的核心竞争力体现在人员效率与衍生消费创造能力上。    人员效率方面,主题公园的日常运营中人员成本是最主要的成本,平均占收入比重在25%-30%之间,其次则是园内消费销售成本,占比在10-16%之间不等,基础设施的维护费用也比较稳定,大约比重为11%。华菁证券指出,无论从国内还是国外,还是不同类型的主题公园,人员的运转效率和园内消费的提升和成本控制是运营的关键所在。    不过,运营能力再强,也会遇到一些问题。运营商的软肋在于资金压力,缺乏有效的融资渠道和主题公园衍生价值变现渠道。    开发商则具有资金端的实力优势,出于拿地便利性和综合经济效益考虑,逐步介入主题公园领域并建立了成熟的主题公园运营团队,如万达、华侨城、恒大、融创、观澜湖等。但他们的问题在于缺乏IP和公园运营经验。    另一类主体则是IP商,他们入局的时间最短,但却最有可能把这件事做好。他们有两种参与方式:一是以授权的方式出让IP,获取授权费用,不参与园区运营和投资,属于轻资产模式介入主题公园领域,如华谊兄弟、光线传媒等。二是以重资产的模式自己投资运营IP主题公园,如横店影视。  横店影视城(图片来自官网)    国外成功的主题公园大多数以“IP类企业”为核心的,无论是迪士尼还是环球影城,IP所展现的价值无可比拟。在TE-AECOM统计的2016年全球主题公园入园人数排名中,前10名全部被IP主题乐园占据,没有IP的乐园被甩在身后。    不过,IP型乐园虽然在客流吸引力和人均消费力上表现更优异,但相应也付出了更高的建设成本和氛围营造成本。    在我国目前阶段则主要以开发商为主导,娱乐公司授权IP的形式出现,很多项目作为大型地产项目的附属产品,起到提升周边住宅价值的功能。一个可见的趋势是运营商、开发商、IP企业正在通力合作,优势互补,共同打造更具价值的主题公园项目。    模式二:特色小镇    当然,一些“主题公园”和特色小镇的概念范畴有所重合。比如华谊兄弟的电影小镇,既有主题公园的特色,又有小镇作为载体。    华谊电影小镇是内容嵌入型项目,主要以塑造和还原经典电影场景为主,依托自身电影IP资源,结合当地文化,发展影视文旅产业。华谊兄弟称其为“电影IP+城市ID”模式。    观澜湖华谊冯小刚电影公社2014年春节试营业期间,游客数占到海口游客总数的20%。海口当年游客人数首次超过三亚成为海南省第一。之后,在仅开放1942街、南洋街两条街区的情况下,年游客数量就已突破两百万,并为《芳华》在内的多部影视作品搭建电影实景并提供拍摄配套服务。2018年春节期间接待游客数近20万人次,成为海口旅游第一目的地。    特色小镇能量巨大。    实际上,特色小镇是可以单独拆分出来写的一个大领域。其核心“套路”是——旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点,盘整做大。  乌镇(图片来源于官网)    乌镇是从2010年开始转型文化小镇的。除了自然人文景色,其发展过程中的两大关键点是:乌镇戏剧节、世界互联网大会。    乌镇戏剧节从2013年开始举办,每年持续数10天,邀请世界顶尖舞台艺术团体演出。而世界互联网大会的举办让乌镇的关注度剧增。    普华永道报告显示,乌镇近五年始终保持着80%以上毛利率,远高于旅行社、会展等传统旅游业务,且高于酒店房地产等高回报率业态。IDG资本在2009年入股乌镇,助推了中青旅2010年在香港成功上市,IDG退出时成功实现了8.4倍的收益。    模式三:都市消费型文娱地产    “由点到城,盈利能力与辐射能力来源于集聚能力。”——华兴资本如是概括都市消费型文娱地产的现状特点。    分类上,都市消费型文娱地产包括四种类型。深响根据华菁证券的报告整理如下:    相比于主题乐园的“重模式”,都市消费型文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。    目前国内的都市消费型文娱地产项目大多数商场中的点状结构,比如言几又、方所、万达影院,尚未形成诚品书店式的主IP综合体结构以及百老汇式的区域片状结构。    投资了很多内容头部的华人文化,其在文旅地产方面有四个产品线的布局:一是城市文化综合体,其上海梦中心项目预计明年9月开业;二是大型主题公园乐高乐园及其周边的开发;三是地产行业常说的FEC(家庭娱乐中心),华人称之为UEC(城市娱乐中心),也就是室内娱乐,室内小型主题乐园。四是电影院。    其中上海梦中心就是都市消费型文娱地产的典型。    上海梦中心位于徐汇区黄浦江畔,是“西岸传媒港”的核心部份。总体规划建筑面积为460,000平方米,其中包括创意及甲级写字楼130,000平方米,创意艺术区38,000平方米,餐饮及零售区140,000平方米,停车场及其他区域152,000平方米。    项目将突破传统商业模式,融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲,餐饮元素,为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验,致力于打成为中国的百老汇。  上海梦中心效果图(图片来源于官网)    模式四:销售型的不动产    尽管主题公园、特色小镇、商业文娱地产等概念非常热闹,但一个不容否认的事实是,我国文旅地产整体仍然以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售,是文旅地产领域非常重要的组成部分。    依靠大海的自然风光、距离北京不到300公里的地理位置优势,加上人工打造的高尔夫球场、别墅洋房、公寓、小院,孤独图书馆、海边酒吧、阿那亚礼堂等设施,位于秦皇岛的阿那亚用两年时间完成了10亿年销量,成为了文旅地产的代表性项目。  孤独图书馆(图片来自官网)    而在2012年这一项目推出时,市场反应却很惨淡。整个阿那亚社区的面积有3300亩,其中有1500亩被高尔夫球场占据。但销售目标又是50、60后退伍工程师,定位失焦,且推广不利。    2014年天行九州开始接手项目,进行转型运营,在度假的基础上加入了社区的打造,销售对象也转换成了80后中产人群,推出了公寓等单价适中的产品。    2016年10月,朴树联手老狼在阿那亚举办了一场1500人规模的海边邻居音乐会。这次演出不对外售票,只向朴树的邻居,阿那亚的业主开放。而另一位业主博纳影业总裁于冬则在《老炮儿》上映时包场请邻居们观看。    项目从营销导向到运营导向,从原先单一的不动产,变成了提供场所和内容、可供交际的社群概念。    三.挑战与机遇    和其他新经济一样,文旅地产也将经历野蛮增长、洗牌、稳定发展等成长阶段,而成长过程中充满了挑战与机遇。    行业挑战主要包括:    第一,区域分布不均衡,对自然资源依赖度很高。    目前的文旅地产主要集中在自然资源较好的区域。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多。    跳出行业纵览,尽管文娱强IP项目非常吸引眼球,关注度也极高,但更多数量的文旅地产项目的核心卖点仍是山地、湖滨、海滨等自然资源,三者合计占比66%。    不过这一趋势也正在减弱,因为这一数据在2014年的时候是78%。    第二,文旅被地产商作为拿地和营销的噱头,概念强于落地。    这一痛点的主要由来是2012-2014年那段时期。文旅地产疯狂发展,年均新增项目近2200个,平均增速达到了83%。其中不乏开发商以“文旅地产”为噱头疯狂圈地。    第三,文旅地产项目同质化严重,运营不当,客户粘性不足,许多低层级项目存量难以消化。    由于疯狂发展时期拿地的开发商并没有用心经营,致使很多低层级、同质化项目很多。截至2014年底,根据国家统计局数据,全国文旅地产项目7965个,其中大型在售项目589个,这些在售项目平均存量达到2043套,按照平均去化速度12套/月计算,完成存量去化需要14年时间。    这也使得文旅地产在2015年进入低潮期,很多销售导向的低质量项目滞销。行业逐渐开始洗牌。    这些低质量项目的问题具体表现在:没有规模效应、基础设施落后、配套不完全。    第四,资本不畅。文旅地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长,导致投资回收期的滞后,拉低企业的资产周转率。因此,从房企项目整体配置来看,文旅地产应属于中长期布局的一类项目,需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。    另外,现阶段文旅地产的投融资渠道相对狭窄,对银行的依赖较为严重。无论是自筹模式,合作模式还是BOT(Build-Own-Transfer,建设-拥有-转让)模式,其融资方式都是以银行贷款为主,其他方式为辅,且银行贷款所占比例较大,对银行的依赖性较高,没有形成多元化的投融资渠道。    行业机遇则包括:    第一,项目从营销导向到运营导向转变,管理能力火速提升。    据「深响」了解,目前一些国内开发商与美国合作,不仅仅会签品牌合同,还会签管理协议,把美国所有的管理标准、管理手册以及高管核心管理人员都请到中国来。    第二,单体项目两极化——“极大”“极小”。    “极大型”文旅地产项目向度假区的方向发展,例如于2016年开业的上海迪士尼度假区和广东长隆集团的珠海横琴长隆国际海洋度假区。其空间规模增大并不单纯反应建筑体量,更多的是反应产品层次的丰富度,通常含有酒店、零售、餐饮、娱乐等成熟的产业链配套。    “极小型”文旅地产则是一个定位精准的强需求:上海田子坊、成都宽窄巷子、北京798等。未来每个城市都将有小型文旅地产项目,辐射一小时以内的近距离市场。    第三,开发商与IP商合作会更多。    如上文中分析的,文旅地产门槛很高,需要具备极强的策划研发能力、投资能力、操盘能力、运营能力。这些能力是地产商具备的,但内容的掌控能力却是IP商具备的。二者通力合作,能把产业真正做大做好。? ? ? 第四,投资相对较小的“农文旅”将受到追捧,田园综合体“农业+文创+新农村”的综合发展模式将会有大突破。

主题公园模式多种演绎 居然还能这么玩!

  由于主题公园能带来巨大的经济效益和社会效益,在经济发达的各个区域,主题公园得到了迅猛发展。主题公园的经营模式也随着时间的发展产生了多样的变化,产生了”主题公园+”模式的多种演绎。    1.主题公园+地产模式    代表:圣淘沙岛、深圳华侨城  圣淘沙岛被誉为最迷人的小岛,有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域,素有“欢乐宝石”的美誉。    起初它只是一个小渔村,而后开发商利用它有利的地理条件、天然的美景以及丰厚的人文资源,将此开发成为人们生活、休闲度假的主题乐园。    岛上娱乐设施丰富,且定期举办各种大型节日活动,如新加坡美食节、电影节等主题活动。    先天的自然环境优势为房地产建设提供了潜在优势,而合理的开发建设吸引了大量外来游客,推动了岛内的旅游产业,“旅游+房地产”两大主题在圣淘沙产生了令人惊艳的化学作用。    虽然在华侨城的口号中是旅游在前、地产在后,但旅游项目提升了临近的房地产项目内在价值却是不争的事实。    华侨城的成功经验表明,旅游业务和房地产业务有着相互促进的作用。而这一值得借鉴的经验已经开始成为国内许多主题公园项目运作的行动指南。越来越多的主题公园选址在中心城市周边的二三线城市。    这些圈地数百亩甚至上千亩的主题公园项目中,绝大多数都是“公园+地产”概念,开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产。    2.主题公园+影视元素    代表:奥兰多环球影城、横店影视城    环球影城与迪斯尼主题公园、环球嘉年华并称为现代世界三大娱乐品牌。环球影城则是以电影题材为主题的公园,观众们可以扮演电影中的角色,可以领略电影中的特技,甚至与恐龙、怪兽来一场亲密接触。    它由两个主题公园、多个园内酒店和环球城市大道组成。游客在这座公园中,不仅可以玩惊险刺激的游乐项目,同时还能亲历了解电影片场,以及电影中特殊效果是如何拍摄出来的。在这里你可以看到电影《变形金刚》,《哈利波特》,《侏罗纪公园》和《ET》等的仿真场景,栩栩如生的造型让你有一种身临其境的感觉,而在山洪暴发、飓风以及地震等模拟现场,又会有令人畏惧和神经紧张的感受。    奥兰多环球影城充分利用了电影产生的辐射效应,借力吸引大量影迷游客,形成了独一无二的主题公园经营模式。  横店影视城运营的核心理念是“影视为表、旅游为里、文化为魂”。在其发展影视产业的同时,大力发展以旅游业为主体的第三产业,即“影视成名,旅游赚钱”。    从观光性旅游向参与性、体验性旅游转型,横店影视城已开始由影视拍摄基地转型为“主题公园+拍摄基地”的经营模式。    3.主题公园+文化演绎    代表:法国狂人国、宋城        法国狂人国作为一座与众不同的主题公园,其园区内无任何游乐设备,但连续三年内被评为法国最受欢迎的乐园,该公园完全颠覆了游客对主题乐园的预想。园区包括五个大型演出、两个夜间秀、数十个其他表演和娱乐活动、四个艺术和手工艺品村等       园区内活动以观看舞台剧为主,那些惟妙惟肖的布景,演员们精彩的表演,绚丽的舞台效果和震撼的配乐,带领着观众一路穿越,从古罗马高卢时代的竞技场,经过被维京海盗侵袭的村庄,再到英法百年战争的中世纪古堡,直到三个火枪手的波旁王朝。所有工作人员都穿着古代服饰,纪念品店、园内饭馆、酒店等也布置得古乡古色,狂人国将文化演艺元素淋漓尽致地运用到主题公园的经营运作中,让游客无时无刻都能够感受到历史文化带给我们的新鲜体验。       宋城景区是一座依据《清明上河图》而建的宋文化主题公园。其经营理念是“建筑为形文化为魂”,是首批国家文化产业示范基地以及中国非物质文化遗产的集聚地,是目前人气最旺的文化主题公园。  宋城演艺目前主要的文化演艺业务是“宋城千古情”,表演地点在宋城景区主题公园内,活灵活现地将古代宋城人的生活场景真实地呈现在游客面前。    4.主题公园+科技模式    代表:迪士尼、方特欢乐世界  在美国奥兰多迪士尼世界,游客可以坐上潜艇潜游海底两万里;可以登上宇宙飞船遨游月球;可以在明天的世界参观模拟外层空间环境的种植实验室。在东京迪士尼乐园,电子音响动作装置操纵着2000多个惟妙惟肖的人偶和动物。    迪士尼的魅力第一依托是高科技。在上海迪斯尼乐园利用灯光、声效、机械玩偶、以及巨大的银幕完成的加勒比海盗秀场让游客叹为惊止。    2006年,从事IT产业的华强集团涉足主题公园,运用计算机、声光电、人工智能、自动控制、数字技术等高科技,先后在国内打造出“文化+科技”的芜湖方特快乐世界、重庆方特科幻公园等多个第四代主题公园。    游客可以在虚实结合、亦真亦幻、动感交互的体验项目中,感受现代科技与历史文化水乳交融的独特魅力。    这些项目所有软硬件达到国际一流水平,深圳华强集团掌握完全的自主知识产权。    5.主题公园+度假酒店    代表:广州长隆旅游渡假区    广州长隆集团是一家集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型企业集团,旗下拥有长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、长隆香江野生动物世界、长隆水上乐园、广州鳄鱼公园、长隆酒店、香江酒店、长隆高尔夫练习中心和香江酒家等9家子公司。是全国首批国家级AAAAA景区。  从以上长隆发展壮大的轨迹不难看出,长隆建设乐园,首先启动的是酒店,然后是乐园,再酒店,再乐园……“酒店+乐园”大策略,为其容纳游客,不断刺激市场、推陈出新、持续火热奠定了强有力的基础。    结语:    随着“互联网+”时代的到来,主题公园的形式更加的多样,经营方式也变得灵活,还有比如正在悄然升起的“主题公园+农业”、“主题公园+体育”、“主题公园+花卉”、“主题公园+教育”等模式。    总之,各主题公园都要找到适合自己的发展路径,不要盲目的抄袭Copy他人或者国外的模式,而是要走出适合自己的经营模式,才能在众多的竞争者中脱颖而出,争得市场。

降免门票已成定局 景区后续该怎么走?

    一、尘埃落地,降门票已成定局  2018年6月29日,国家发改委发布《关于完善国有景区门票价格形成机制降低重点国有景区门票价格的指导意见》(简称门票指导意见),要求今年降低重点国有景区门票价格取得明显成效。    国家发改委价格司副巡视员程行云说:“在今年‘十一’黄金周旅游高峰前,切实降低一批重点国有景区偏高的门票价格。    同时,不得提高景区内交通运输等其他游览服务价格,变相增加游客负担。”这其实是已经把基调定下来了,时间表也制定了,路径也已经给出了,事实上,部分“先进”、“示范”地区和景区已经率先宣布降门票了。    事实上国内多省市已经逐步落实门票下调工作,平均降幅在10%-30%间。例如:6月1日起,山东省世界文化遗产“孔庙、孔府、孔林”即“三孔”景区门票价格由每人150元降为140元,同时游客还能购买“三孔+X”的四种新联票等等。    湖北省宜昌市发改委和宜昌市旅游委对该省西陵峡风景区、三峡猴溪、世外桃源、车溪土家民俗旅游区等12家重点景区(点)门票价格进行了下调,整体降幅达10%以上。    凡此种种,可以看出,就目前而言景区降门票已经板上钉钉了,过多的争论都已经毫无意义了,更多的应当关注降门票后续的影响、投资的策略、操作实施、政策反思等方面了。    二、烈火烹油,免门票也在路上    而更加激进的是降门票在如火如荼的展开,免门票也在悄然探索。现阶段已经出现的是针对部分时段、部分人群的免门票行为,但未来不排除学习杭州西湖的全面免门票的景点景区会陆续涌现。    例如,2018年5月3日,黄山市发改委(市物价局)修订了《黄山市旅游景区门票及相关服务价格管理实施细则》,规定自2018年6月1日起:    1.6周岁(含6周岁)以下或身高1.2米(含1.2米)以下的儿童;65周岁(含65周岁)以上老年人;残疾人;现役军人、军队离退休人员凭有效证件免收门票。    2.6周岁(不含6周岁)至18周岁(含18周岁)未成年人、全日制大学本科及以下学历学生;60周岁(含60周岁)至65周岁(不含65周岁)的老年人减半收取门票。    3.爱国主义教育基地、游学见习基地、红色旅游景点对未成年人、大中小学学生集体参观实行免费开放。  4.内含宗教活动场所的景区,对宗教教职人员、信教群众凭有效证件实行免票游览。    5.暂不具备免费开放条件的城市公园和纪念馆、博物馆、展览馆,对儿童、学生团体、现役军人、军队离退休人员、老年人、残疾人、低保户等应实行免门票开放。”    三、激荡前行,免、降门票背景下的几点建议    未来免门票的尝试会随着黄山市的首发效应及样板效应向全国扩散,可以预见的是会有一大批景点景区在政府与舆论的压力下降价,甚至免门票。    更重要的是在疾风烈火的免、降门票风潮之下,提出相关的可行性建议,在此本文向政府及投资者分别提出以下建议。    1.对政府建议:量力而行、体谅企业    本次景点景区免、降门票的主要推动者是政府,在两会郑重提出后,发改委指导意见跟进,各地区政府、发改委联合物价局紧密跟进,层层推动、步步落实,免、降门票已成大势。    但本文在此的建议是各地政府在进行免、降门票时一定要量力而行,一定要计较得失,不能够盲目跟风,不可以大干快上,把本地的旅游企业坑惨坑死。    从上文中可以看出,黄山市已经在免、降门票方面走出了坚实的一大步,一旦连黄山也全面免门票,那就是国家这一门票政策下的第一个响应者。    它这一步无疑非常明智,不论从政治、还是从舆论方面绝对是会成为典范的,也将会成为样板,未来也必定会有其他政策向其倾斜,而且作为第一个大张旗鼓免门票的地区,会极大程度上被人们记住,从而获得很大的首发效应。而且黄山本身具有国际市场,又深处长三角影响圈,免门票之后的游客井喷也是可以预见的。    但其他城市能否全面学习黄山?对此本文认为应当持谨慎态度,每个城市应当合理的测算免、降门票能够给自己带来的实际效应,给自己城市景区带来的实际负担,做好免、降门票后续的景点景区盈利问题探讨,同时也要做好免、降门票后带来的游客超出环境承载、景区爆棚的防范,做好节假日因免、降门票而导致的景区爆棚问题。    应当合理的测算自己的接待能力,应急处置能力,公共品供给能力等诸多方面,能得到什么、将失去什么,都要提前测算好,否则盲目跟风只会带来满地狼藉,会拖累本地旅游企业健康发展。    同时政府也要做好善后工作,免、降门票必然给景点景区带来直接的利润下降的冲击,政府需要指定相关的政策或措施,在税收、土地、补贴、贷款、信用、准入等方面给予企业一定的补偿,不至于因为这一政策的实施导致企业的亏损或破产,所以要做好计较得失,不能“又要马儿跑、又要马儿不吃草”,那结果只有一个就是“马儿饿死、累死”。    2.对景点景区建议:主动谋变、积极应对    所谓“天要下雨、娘要嫁人”,政府一旦制定了免、降门票措施,景点景区也是无力反抗的,因此主动谋变、积极应对就成了企业需要做的事情了。    在当前环境下,旅游形势大好,但是旅游公司的挣钱效应并未体现出来。从2017年上市公司年报可以看出,旅游板块整体还是萎靡的,旅游上市公司的年净利润很少有超过10%的,超过5%的也不多,有许多旅游上市公司的增长较2016年是下降的,甚至还有许多的旅游上市公司是亏损的。    2018年的半年报业绩将出炉,相信旅游上市公司的半年报还会更加难看。而在旅游上市公司的年报中,门票收入、车船票收入一直是其中重要的收入来源,部分能占到50%以上。    在这种情况下,门票价格每下降10%,净利润就相当于下降5%,现在微利的旅游上市公司明年出现大幅亏损也是可以预见的。旅游上市公司如此,非上市的旅游企业也难逃这一刀。    那么如何应对呢?    首先,要“学会哭”。政府制定政策的时候,可能并没有顾及到企业感受,但是木已成舟的情况下,企业还是应当把困难向政府反映,从而让政府在其他方面能够给予一定的补偿,通俗的来说“会哭的孩子有奶吃”。要让政府在、税收、土地、补贴、贷款、准入等等方面能够给予企业一定的补偿。    其次,要谋变。门票减少后,要主动谋变,要在其他渠道,比如餐饮、住宿、娱乐等方面能够有所回补。    目前不具备此类功能,或者需要改变土地性质,或者有其他需求的景区,需要提早向政府进行申请,及早的转型发展,否则绵绵亏损之下,最后是温水煮青蛙,越来越难以出声,死了也悄无声息。    最后,要布局。降、免门票后,必然迎来一定的旅游潮,景点、景区要推动政府制定准入机制,在景点、景区周边影响范围内,优先景点、景区率先布局,抢占先机,从而削弱门票降低带来的影响,增加其他方面的收益,弥补不足。

地址:
福建省福州市闽侯南屿镇乌龙江南大道55号
座机:
0591-22995555
QQ:
3026383505
微信:
白菜网注册领取体验金大全-点击进入